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日本の不動産を購入する外国人が増えていますが、居住用、ビジネス用、投資用と分類されます。そんな外国人に日本の不動産を売買することは可能なの？そう思っている方が多いのではないでしょうか。
外国人であっても、日本人同様に日本の不動産を購入することができます。海外では外国人が国内の不動産を購入する場合、様々な規制が敷かれていて、外国人名義では購入できない国もありますが、日本ではOKです。取得税や固定資産税といった税金も日本人と同じように課税されます。また、日本に永住権を持たない外国人、どのようなピザで日本に来日しているかも関係なく、日本の不動産は購入可能となっています。しかし、不動産を購入したからといって、日本の永住権が与えられるわけではなく、ビザの種類も変更されることはありません。外国人であっても、日本の不動産を購入することは可能ですが、どういった流れで購入となるのでしょうか。
物件購入までの流れ
外国人が日本国内の不動産を購入する時の流れは、日本人の場合とほとんど変わりません。まずは、日本人が不動産を購入する時と同じように、気に入った物件を見学するなどして、購入する不動産を決定します。不動産が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、その不動産会社を通して不動産を購入しますという契約のことで、不動産会社が行う仲介サービスの提示、売買が成立した時に支払う仲介手数料の報酬額は日本人と同じ（売買価格×3％+60,000円+消費税10％）です。
契約内容に異議がなければ、サインと捺印をします。不動産の代金をどのようにして支払うか決定します。外国人で住宅ローンが利用できるのは、永住権を取得している人だけです。永住権が無い人は、現金で支払うことになりますので注意して下さい。次は売買契約となりますが、その際に不動産の代金の一部を手付金として支払う必要があります。それと、契約書に貼る印紙の費用も準備します。頭金無しで、全てを住宅ローンで支払う予定の人でも、手付金は現金で支払わなければならない場合がほとんどです。手付金の金額は、基本的に幾らでも構いませんが、不動産業者によっては基準を設けていたり、売主の要望がある場合がありますので、確認するようにしてください。
仲介手数料は、契約が終わり不動産物件の引き渡しの時で大丈夫です。印紙代の金額は、不動産の購入代金によって異なりますので、これも各自、確認してください。
その他に、不動産を購入したら不動産登記しなければなりませんので、司法書士への依頼料が必要な他、火災保険などの費用も必要になり、このような諸費用を合計すると、不動産購入代金により異なります。
売買契約を交わす前に、不動産業者の方から、購入する不動産の重要事項説明書の説明がされます。重要事項証明書には、売買費用の支払い方法に関することや、不動産の権利、法的制限などについて記載されている他、万が一、契約が解除されるようなことになった場合どうなるかについても書かれていますので、内容をよく確認するようにしましょう。売買契約は、売主から購入者へ不動産の権利が移すための正式な契約になりますので、様々な書類が必要になりますので不備がないように揃えるようにしましょう。
必要な書類
日本に居住していない場合は、実印の登録や印鑑証明書は取得することができませんが、その代わりになる書類として、各国の裁判所や、在日大使館で作成された“宣誓供述書”“サイン証明書”があります。
この他にも、日本語が分からない外国人の代わりに、代理人が手続きを行う場合や、本人が来日せずに代理人が購入手続きを行う場合は、委任状と代理人の身分証明、印鑑証明も必要になります。
物件の引き渡し
契約が済んで、支払いが完結したら、いよいよ不動産物件の引き渡しとなり、居住が可能になります。不動産の引き渡し時には、不動産の所有権も移転しなければなりませんので、法務局で所有権移転登記を行います。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。そして、外国人が日本の不動産を取得した場合は、外為法で、取得後20日以内に日本銀行の窓口から、財務省に報告しなければならないことになっています。しかし、下記に該当する場合は報告不要です。
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既に日本に居住している外国人から不動産を購入した場合
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その親族や雇用されている従業員の居住用として購入する場合
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日本に居住していない外国人から、居住用ではない不動産を購入した場合
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事務所用として購入した場合
不動産の購入代金に応じて税金が課せられます。一般的に“取得した不動産の課税標準額×税率”という計算式で税金が求められます
不動産取得税
不動産を登記するときに課せられる税金です。通常は不動産課税標準額の20／1,000が税額になりますが、土地にかけられる登録免許税は、2020年3月31日まで税率が軽減されていて、15／1,000という税率が採用されます。
登録免許税
毎年払わなければいけない税金
固定資産税
毎年1月１日にその不動産を所有している人に課せられる税金です。税率は住宅の場合、不動産課税標準額×1／3となっています。
都市計画税
固定資産税と同様に、1月1日にその不動産を所有している人に課せられる、都市計画に使われる税金です。税額は不動産標準額×1／3で、固定資産税と一緒に納税するようになっています。
不動産を購入したときに必要な税金
日本の不動産を外国人が購入する場合、どのような流れになるのかなどについて説明してきました。基本的に、支払い方法以外は、日本人が購入する時と同じです。不動産取引の場合、専門用語などの知識も必要になってきますので、日本語があまりできない人にとって理解するのは難しいかもしれません。自信がない場合は、誰かに通訳を依頼するようにしましょう。 また、日本に居住していない外国人が、日本の不動産を購入する場合は、悪条件の不動産を買わされてしまったり、不当な金額で購入してしまったなどのトラブルも起こりやすいので、信頼できる不動産業者を選ぶことが何より大切です。
上記にご紹介した税金は、納付書が送付されてきますので、の納付書に記載されている期限までに、銀行や郵便局、コンビニエンスストアなどで納付するようになっています。しかし、日本に在住していない外国人の場合は納付することができませんので、そのような場合は納税管理人を決めて、代わりに納税してもらうことができます。納税管理人を設定すると、納付書も直接納税管理人の元に届けられるようになります。納税代理人は、誰でも構いませんが、弁護士や会計士に依頼する人が多いです。信頼できる友人等がいない場合は、このような専門家に依頼すると良いでしょう。
